설레는 마음으로 독립해서 얻은 첫 자취방, 그런데 이게 웬걸? 전세 사기 뉴스가 남의 일 같지 않으신가요? 혼자 사는 자취남에게 부동산 계약은 어렵고 막막하기만 합니다. 평생 모은 목돈인 보증금을 한순간에 날릴 수도 있다는 불안감, 더 이상 혼자 끙끙 앓지 마세요. 이게 바로 얼마 전까지 공인중개사 말만 믿고 덜컥 계약할 뻔했던 제 모습이기도 했습니다. 하지만 딱 5가지만 확인하고 계약했더니, 지금은 두 발 뻗고 편안하게 지내고 있습니다.
자취남 전세 사기 예방 핵심 3줄 요약
- 등기부등본 확인은 기본, 위험 신호인 근저당과 선순위 보증금을 반드시 확인하세요.
- 전세 보증보험(HUG, SGI)에 가입해서 소중한 보증금을 안전하게 지키세요.
- 계약서 특약사항을 꼼꼼하게 작성해서 법적 분쟁의 소지를 미연에 방지해야 합니다.
시세 파악으로 깡통전세 피하기
부동산 앱(직방, 다방, 피터팬의 좋은방 구하기)에 올라온 매물 가격만 믿어서는 안 됩니다. 마음에 드는 원룸이나 오피스텔을 찾았다면, 주변 아파트나 빌라의 최근 실거래가를 확인하여 적정 시세인지 반드시 파악해야 합니다. 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 ‘깡통전세’는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다. 특히 신축 빌라의 경우 시세가 제대로 형성되지 않아 임대인이 제시하는 가격이 곧 시세인 것처럼 보이는 경우가 많으니 더욱 주의해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 정보 플랫폼을 활용하여 주변 주택의 매매 시세와 전세 시세를 비교 분석하는 습관을 들이는 것이 중요합니다.
등기부등본 열람의 중요성
기본 중의 기본 서류 확인
등기부등본은 사람의 주민등록등본처럼 부동산의 신분증과도 같습니다. 계약 전, 잔금 지급 전, 그리고 전입신고 직전 최소 세 번은 확인해야 합니다. 등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 구성되어 있습니다.
- 표제부: 건물의 주소, 면적 등 기본적인 정보가 담겨 있습니다. 계약하려는 집의 주소와 일치하는지 확인하세요.
- 갑구: 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 계약하려는 임대인과 등기부등본 상의 소유자가 동일 인물인지 신분증과 함께 반드시 확인해야 합니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리, 즉 근저당, 전세권 등이 설정되어 있는지 보여줍니다. ‘을구’가 깨끗할수록 안전한 매물입니다.
위험 신호 감지하기
만약 ‘을구’에 근저당권설정 등기가 있다면, 임대인이 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 의미입니다. 주택담보대출 금액과 내 보증금을 합한 금액이 주택 매매가의 70%를 넘는다면 위험 신호로 볼 수 있습니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 은행이 먼저 변제받고 남은 금액으로 보증금을 돌려받기 때문에 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. 이러한 위험을 피하기 위해 선순위 채권 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
전세 보증보험으로 안전장치 마련
전세보증금 반환보증보험은 임대인이 계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 보증금을 지급해 주는 제도입니다. 대표적인 기관으로는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 있습니다. 보증보험에 가입하면 혹시 모를 전세사기나 임대인의 재정 문제로부터 소중한 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 특히 1인 가구 자취남이라면 다소 비용이 들더라도 반드시 가입하는 것을 추천합니다. 가입 조건과 보증료율이 기관마다 다르므로 꼼꼼히 비교해보고 자신에게 유리한 상품을 선택해야 합니다.
| 구분 | 주택도시보증공사(HUG) | SGI서울보증 |
|---|---|---|
| 보증 한도 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 5억 원 이하 | 아파트 제한 없음, 그 외 10억 원 이하 |
| 주요 특징 | 비교적 저렴한 보증료, 정책적 성격 | 높은 보증 한도, 보증료율은 상대적으로 높음 |
| 가입 대상 | 아파트, 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 | 아파트, 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 |
대항력과 우선변제권 확보
이사를 마쳤다면 즉시 해야 할 일이 있습니다. 바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받는 것입니다. 이 두 가지를 마쳐야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생겨 법적으로 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.
- 전입신고: 새로운 거주지에 이사 왔음을 관할 주민센터에 신고하는 절차입니다. 전입신고를 해야 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.
- 확정일자: 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 법원이나 주민센터 등에서 확인해 주는 절차입니다. 확정일자를 받아야 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
대항력과 우선변제권은 보증금을 지키는 가장 기본적인 법적 장치이므로, 이사 당일 바로 처리하는 것이 안전합니다. 요즘은 온라인으로도 간편하게 신청할 수 있습니다.
계약서 특약사항 꼼꼼히 챙기기
분쟁을 막는 안전 조항
부동산 계약서는 법적 효력을 갖는 중요한 문서입니다. 기본적인 내용 외에 ‘특약사항’을 활용하여 발생할 수 있는 여러 분쟁을 예방할 수 있습니다. 자취남이 전세 계약 시 넣으면 좋은 특약사항은 다음과 같습니다.
- “임대인은 잔금 지급일 익일까지 현재의 등기부등본 상태를 유지하며, 새로운 권리(근저당 등)를 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.”
- “전세보증금 반환보증보험 가입에 동의하고 협조하며, 임대인의 귀책사유로 가입이 불가능할 경우 계약은 무효로 한다.”
- “임대차 기간 중 발생한 하자는 임대인이 즉시 보수하기로 한다.” (하자보수 책임 명확화)
- “전세대출이 실행되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다.” (버팀목전세대출 등 대출 이용 시 필수)
이 외에도 월세 소득공제, 관리비 내역, 주차 문제 등 협의가 필요한 사항은 특약에 명시하는 것이 좋습니다. 공인중개사에게만 의존하지 말고, 계약서 내용을 스스로 꼼꼼히 확인하고 불리한 조항은 없는지 살펴보는 자세가 필요합니다.
